Een belastingbetaler met een hoge marginale belastingtarief die een nieuw appartement koopt in het Pinel-systeem beheert de huurders, het onderhoud en de leegstand. De fiscale SCPI biedt dezelfde belastingvermindering zonder deze operationele beperkingen. Men neemt aandelen, een beheersmaatschappij verwerft en beheert het vastgoed, en men ontvangt het fiscale voordeel naar rato van zijn investering.
Afbouw van het klassieke Pinel-systeem en gevolgen voor fiscale SCPI’s
Het klassieke Pinel-systeem is sinds 2023-2024 geleidelijk aan het afbouwen. De opvolger, Pinel+, stelt veel strengere criteria: verbeterde energieprestaties, gebruikskwaliteit, gerichte locatie. In de praktijk neemt het aantal in aanmerking komende vastgoedprojecten af, en daarmee ook de pijplijn van nieuwe Pinel SCPI’s.
Lees ook : Hoe succesvol te investeren in onroerend goed: tips en advies voor beginners
Voor een investeerder die een Pinel SCPI overwoog, is de situatie veranderd. De toekomstige inzamelingen van Pinel SCPI’s zijn steeds onzekerder, wat de diversificatie van de verworven activa door deze voertuigen beperkt. Men komt terecht met SCPI’s die moeite hebben om het kapitaal te investeren in projecten die voldoen aan de eisen van het Pinel+ systeem.
Het beter begrijpen van de werking en voordelen van fiscale SCPI’s blijft een voorafgaande stap, maar men moet nu deze realiteit integreren: het Pinel-systeem is niet langer de pijler die het ooit was voor fiscale SCPI’s. De Malraux-regelingen en het fiscaal verlies nemen de rol over in de strategieën voor collectieve vastgoedontheffing.
Lees ook : Ontdek de laatste trends en nieuws uit de sportwereld in 2024
SCPI Malraux en fiscaal verlies: twee verschillende fiscale logica’s
Men verwart vaak deze twee mechanismen. Hun gemeenschappelijke punt: ze verlopen beide via de renovatie van vastgoed. Hun verschil ligt in de fiscale behandeling.
De SCPI Malraux investeert in de rehabilitatie van gebouwen die zich in een beschermd gebied of in een erfgoedbeschermingszone bevinden. De belastingvermindering is gebaseerd op het bedrag van de restauratiewerkzaamheden, en valt niet onder de globale plafonds van fiscale niches. Dit is een concreet voordeel voor belastingbetalers die hun plafond al hebben bereikt met andere regelingen.
De SCPI van fiscaal verlies werkt anders. De onderhouds- en renovatiewerkzaamheden genereren een fiscaal verlies dat kan worden afgetrokken van de bestaande vastgoedinkomsten, en vervolgens van het globale inkomen binnen bepaalde grenzen. Dit mechanisme is vooral interessant voor investeerders die al huurinkomsten ontvangen en de fiscale druk op deze inkomsten willen verlagen.
Kiescriteria tussen Malraux en fiscaal verlies
- Als men al het plafond van fiscale niches heeft bereikt, blijft de SCPI Malraux aantrekkelijk omdat de belastingvermindering aan dit plafond ontsnapt
- Als men aanzienlijke vastgoedinkomsten ontvangt en deze wil neutraliseren, is fiscaal verlies geschikter
- Als men streeft naar een kortere looptijd, kan fiscaal verlies een snellere uitweg bieden dan sommige SCPI Malraux, maar de rendementen variëren op dit punt afhankelijk van de beheersmaatschappijen
SCPI van rendement in een PER: het alternatief dat de berekening verandert
Voordat men een fiscale SCPI onderschrijft, zou men de vraag anders moeten stellen: compenseert de belastingvermindering de lagere rendementen van deze voertuigen in vergelijking met een klassieke SCPI van rendement?
Fiscale SCPI’s tonen lagere rendementen dan SCPI’s van rendement, omdat het primaire doel het fiscale voordeel is en niet de distributie van huurinkomsten. De belastingbesparing is de echte motor van de rentabiliteit, niet de ontvangen huur.
Vermogensbeheerders benadrukken nu dat een alternatief het overwegen waard is: het onderbrengen van SCPI’s van rendement in een Pensioen Spaarplan (PER). De bijdragen aan een PER zijn aftrekbaar van het belastbare inkomen, wat een onmiddellijk fiscaal voordeel oplevert. Men behoudt tegelijkertijd toegang tot de beste SCPI’s van rendement, waarvan sommige in 2025 een distributiepercentage van meer dan 6 % vertoonden.
Wat de PER biedt ten opzichte van de fiscale SCPI
In een PER is de fiscale aftrek evenredig aan de marginale belastingtarief. Een belastingbetaler die 41 % belasting betaalt, ontvangt 41 cent per euro die is gestort, vanaf het eerste jaar. Met een SCPI Pinel is de belastingvermindering vastgesteld door het systeem, ongeacht de TMI.
De valkuil van de PER is de uitbetaling. Het kapitaal is geblokkeerd tot aan de pensionering (behalve in geval van vervroegde opname zoals de aankoop van de hoofdverblijfplaats). De fiscale SCPI vereist ook een lange verbintenis, vaak tussen de 9 en 15 jaar, maar de duur is vanaf het begin bekend.
- De PER is geschikt voor een sterk belaste belastingbetaler die bereid is zijn kapitaal tot aan de pensionering te blokkeren in ruil voor een hoger rendement
- De fiscale SCPI is geschikt voor een investeerder die een belastingvermindering wil gericht op een gedefinieerde horizon, zonder de investering aan zijn pensioen te koppelen
- Het combineren van beide is mogelijk: SCPI van rendement in PER voor de aftrek, SCPI Malraux direct voor de vermindering buiten het plafond
Kosten en liquiditeit: de beperkingen om te anticiperen voordat men onderschrijft
Er wordt veel gesproken over het fiscale voordeel, minder over de kosten die dit kunnen aantasten. Fiscale SCPI’s hebben inschrijvingskosten die een significant deel van het geïnvesteerde bedrag kunnen bedragen. Deze kosten worden over de tijd terugverdiend, maar ze drukken op de totale prestaties als men te vroeg verkoopt.
De verkoop van aandelen in fiscale SCPI’s blijft complexer dan voor een SCPI van rendement. De secundaire markt is smal, omdat deze aandelen vooral interessant zijn voor inschrijvers in de initiële inzamelingsfase. Zodra het fiscale systeem is benut, daalt de vraag.
Voordat men ondertekent, controleert men drie punten: de jaarlijkse beheerkosten, de voorwaarden voor uittreding na de verbintenisperiode, en de soliditeit van de beheersmaatschappij. Een voertuig dat wordt beheerd door een solide maatschappij met een transparante beheergeschiedenis beperkt het risico op onaangename verrassingen bij de verkoop.
De investering in fiscale SCPI is geen liquide spaarproduct. Het is een patrimoniale verbintenis voor meerdere jaren, waarvan de rentabiliteit wordt gemeten door de belastingvermindering, de uitgekeerde inkomsten en de uiteindelijke terugtrekking waarde in overweging te nemen. Degenen die het benaderen als een eenvoudig hulpmiddel voor belastingontheffing missen de globale afweging tussen rendement, fiscaliteit en beschikbaarheid van kapitaal.