Ein Steuerzahler mit einem hohen Grenzsteuersatz, der eine neue Wohnung im Pinel-System kauft, verwaltet die Mieter, die Arbeiten und die Leerstände. Die steuerliche SCPI bietet denselben Hebel zur Steuerreduzierung, ohne diese operationale Einschränkungen. Man zeichnet Anteile, eine Verwaltungsgesellschaft erwirbt und verwaltet den Immobilienbestand, und man erhält den Steuervorteil anteilig zu seiner Investition.
Auslaufen des klassischen Pinel und Auswirkungen auf die steuerlichen SCPIs
Das klassische Pinel-System läuft seit 2023-2024 schrittweise aus. Sein Nachfolger, das Pinel+, stellt deutlich strengere Kriterien auf: verstärkte Energieeffizienz, Gebrauchstauglichkeit, gezielte Lage. In der Praxis verringert sich die Anzahl der förderfähigen Immobilienprojekte, und damit auch der Pipeline neuer Pinel SCPIs.
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Für einen Anleger, der eine Pinel SCPI in Betracht zog, hat sich die Situation geändert. Die zukünftigen Mittelzuflüsse von Pinel SCPIs sind zunehmend unsicher, was die Diversifizierung der von diesen Fahrzeugen erworbenen Immobilien einschränkt. Man hat es mit SCPIs zu tun, die Schwierigkeiten haben, die Mittel in Programme zu investieren, die den Anforderungen des Pinel+ entsprechen.
Das Funktionsweise und Vorteile der steuerlichen SCPIs besser zu verstehen, bleibt ein notwendiger Schritt, aber man muss nun diese Realität integrieren: Der Pinel ist nicht mehr das Fundament, das er für die steuerlichen SCPIs war. Die Malraux- und Defizitfonds-Systeme übernehmen die Rolle in den Strategien der kollektiven Immobiliensteuerentlastung.
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Malraux SCPIs und Defizitfonds: zwei unterschiedliche steuerliche Logiken
Diese beiden Mechanismen werden oft verwechselt. Ihr gemeinsamer Punkt: Sie basieren beide auf der Renovierung von Immobilien. Ihr Unterschied liegt in der steuerlichen Behandlung.
Die Malraux SCPI investiert in die Sanierung von Gebäuden, die sich in geschützten Bereichen oder in Zonen des Kulturerbes befinden. Die Steuerermäßigung bezieht sich auf die Höhe der Restaurierungsarbeiten und fällt nicht unter die Obergrenze der Steuervergünstigungen. Das ist ein konkreter Vorteil für Steuerzahler, die ihr Limit bereits mit anderen Systemen erreicht haben.
Die Defizitfonds-SCPI funktioniert anders. Die Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten erzeugen ein steuerliches Defizit, das auf die bestehenden Einkünfte aus Immobilien angerechnet werden kann, und dann auf das Gesamteinkommen bis zu einem bestimmten Limit. Dieses System interessiert vor allem Anleger, die bereits Mieteinnahmen aus anderen Quellen erhalten und die Steuerlast auf diese Einkünfte reduzieren möchten.
Auswahlkriterien zwischen Malraux und Defizitfonds
- Wenn man bereits die Obergrenze der Steuervergünstigungen erreicht hat, bleibt die Malraux SCPI attraktiv, da ihre Steuerermäßigung dieser Obergrenze entgeht
- Wenn man hohe Mieteinnahmen erzielt und diese neutralisieren möchte, ist der Defizitfonds besser geeignet
- Wenn man eine kürzere Bindungsdauer anstrebt, kann der Defizitfonds einen schnelleren Ausstieg bieten als einige Malraux SCPIs, aber die Rückflüsse variieren diesbezüglich je nach Verwaltungsgesellschaft
Rendite-SCPI in einem PER: die Alternative, die die Berechnung verändert
Bevor man eine steuerliche SCPI zeichnet, sollte man die Frage anders stellen: Kompensiert die erhaltene Steuerermäßigung die niedrigere Rendite dieser Fahrzeuge im Vergleich zu einer klassischen Rendite-SCPI?
Die steuerlichen SCPIs weisen niedrigere Renditen auf als Rendite-SCPIs, da das Hauptziel der steuerliche Vorteil und nicht die Verteilung von Mieteinnahmen ist. Die Steuerersparnis ist der wahre Motor der Rentabilität, nicht die erhaltenen Mieten.
Vermögensberater weisen mittlerweile darauf hin, dass eine Alternative untersucht werden sollte: Rendite-SCPIs in einem Altersvorsorgeplan (PER) unterzubringen. Einzahlungen in ein PER sind von der Steuer absetzbar, was einen sofortigen steuerlichen Vorteil verschafft. Gleichzeitig behält man den Zugang zu den besten Rendite-SCPIs, von denen einige im Jahr 2025 Ausschüttungsquoten von über 6 % aufwiesen.
Was das PER im Vergleich zur steuerlichen SCPI bietet
In einem PER ist der Steuerabzug proportional zum Grenzsteuersatz. Ein Steuerzahler mit 41 % Steuersatz erhält 41 Cent pro Euro, der eingezahlt wird, bereits im ersten Jahr. Bei einer Pinel SCPI ist die Steuerermäßigung durch das System festgelegt, unabhängig von der TMI.
Die Falle des PER ist der Ausstieg. Das Kapital ist bis zur Rente blockiert (außer bei vorzeitiger Freigabe, wie dem Kauf der Hauptwohnung). Die steuerliche SCPI erfordert ebenfalls ein langfristiges Engagement, oft zwischen 9 und 15 Jahren, aber die Dauer ist von Anfang an bekannt.
- Das PER eignet sich für einen stark besteuerten Steuerzahler, der bereit ist, sein Kapital bis zur Rente zu blockieren, im Austausch für eine höhere Rendite
- Die steuerliche SCPI eignet sich für einen Anleger, der eine gezielte Steuerermäßigung über einen definierten Zeitraum wünscht, ohne die Anlage an seine Rente zu binden
- Eine Kombination beider ist möglich: Rendite-SCPI im PER für den Abzug, Malraux SCPI direkt für die Reduzierung außerhalb der Obergrenze
Kosten und Liquidität: die Einschränkungen, die man vor der Zeichnung berücksichtigen sollte
Es wird viel über den steuerlichen Vorteil gesprochen, weniger über die Kosten, die ihn schmälern. Die steuerlichen SCPIs haben Zeichnungsgebühren, die einen erheblichen Teil des investierten Betrags ausmachen können. Diese Gebühren amortisieren sich über die Zeit, belasten jedoch die Gesamtperformance, wenn man zu früh verkauft.
Der Verkauf von Anteilen an steuerlichen SCPIs ist komplexer als bei einer Rendite-SCPI. Der Sekundärmarkt ist eng, da diese Anteile hauptsächlich für Anleger von Interesse sind, die sich in der Anfangsphase der Zeichnung befinden. Sobald der steuerliche Vorteil ausgeschöpft ist, sinkt die Nachfrage.
Vor der Unterzeichnung überprüft man drei Punkte: die jährlichen Verwaltungsgebühren, die Ausstiegsbedingungen nach der Bindungsfrist und die Solidität der Verwaltungsgesellschaft. Ein Fahrzeug, das von einer soliden Gesellschaft mit einer transparenten Verwaltungshistorie verwaltet wird, minimiert das Risiko unangenehmer Überraschungen beim Verkauf.
Die Investition in eine steuerliche SCPI ist kein liquides Sparprodukt. Es handelt sich um ein Vermögensengagement über mehrere Jahre, dessen Rentabilität sich aus der Steuerermäßigung, den ausgeschütteten Einnahmen und dem zukünftigen Rücknahmewert ergibt. Wer es als einfaches Instrument zur Steuerentlastung betrachtet, verpasst die ganzheitliche Abwägung zwischen Rendite, Besteuerung und Verfügbarkeit des Kapitals.